{"id":80162,"date":"2023-07-05T08:39:16","date_gmt":"2023-07-05T08:39:16","guid":{"rendered":"https:\/\/somoscordobeses.com\/2023\/07\/05\/explorando-la-edificabilidad-repensando-el-desarrollo-urbano\/"},"modified":"2023-07-05T08:39:16","modified_gmt":"2023-07-05T08:39:16","slug":"explorando-la-edificabilidad-repensando-el-desarrollo-urbano","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/cordobainforma.info\/index.php\/2023\/07\/05\/explorando-la-edificabilidad-repensando-el-desarrollo-urbano\/","title":{"rendered":"Explorando la edificabilidad: repensando el desarrollo urbano"},"content":{"rendered":"

sabias que datos curiosos<\/a>
\nUltimas Noticias y datos curiosos<\/a> <\/p>\n

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En el fascinante mundo del urbanismo y el <\/strong>sector inmobiliario<\/strong>,<\/strong> existe un concepto clave que merece nuestra atenci\u00f3n: la edificabilidad. Si indagamos en Internet, encontraremos diversas definiciones de este t\u00e9rmino, todas ellas convergiendo en la idea de que la edificabilidad representa la cantidad de superficie edificable <\/strong>que puede materializarse en un terreno, parcela o sector, de acuerdo con las regulaciones establecidas en cualquier plan urbano. Sin embargo, este art\u00edculo tiene como objetivo explorar nuevas perspectivas<\/strong> y descubrir las implicaciones m\u00e1s profundas detr\u00e1s de esta noci\u00f3n. <\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es la edificabilidad?<\/strong><\/h2>\n

En t\u00e9rminos simples, la edificabilidad determina cu\u00e1ntos metros cuadrados de construcci\u00f3n pueden erigirse en un determinado suelo, especialmente en aquellos solares urbanos<\/strong> listos para edificar y, por ende, destinados a la venta. Este \u00edndice resulta fundamental en el desarrollo de nuevos barrios<\/strong>, ya que proporciona a los propietarios de terrenos una clara visi\u00f3n de las posibilidades y, en consecuencia, del valor de sus propiedades. <\/p>\n

El urbanismo actual<\/strong><\/h2>\n

Desde que comenc\u00e9 a trabajar en el sector inmobiliario, nunca pude comprender por qu\u00e9 nos adherimos a \u00edndices de edificabilidad tan conservadores. No lograba concebir la idea de generar grandes urbanizaciones destinadas a albergar a solo unos pocos residentes. Es innegable que el suelo es un recurso preciado<\/strong>, pero a\u00fan m\u00e1s sorprendente es la inexplicable expansi\u00f3n de ciudades con barrios de baja densidad habitacional y escasa infraestructura construida. Los costos asociados a la prestaci\u00f3n de servicios en estas vastas extensiones urbanas son exorbitantes y recaen sobre todos nosotros, los ciudadanos. <\/p>\n

Para que un terreno sea viable hay que otorgarle mayor edificabilidad. <\/h3>\n

La realidad de la edificabilidad en la actualidad es un desaf\u00edo que trasciende mis pensamientos personales y se encuentra enraizado en la inviabilidad econ\u00f3mica de muchos proyectos urban\u00edsticos planificados. El aumento de los costos de <\/strong>construcci\u00f3n<\/strong> <\/strong>y, en consecuencia, de las urbanizaciones, ha vuelto insostenibles los planes parciales en desarrollo. Todos tenemos cierta noci\u00f3n de los precios de venta de viviendas en diferentes ubicaciones. Sin embargo, al restar los costos de construcci\u00f3n, los gastos financieros, los costos de urbanizaci\u00f3n, los honorarios profesionales y el razonable beneficio del promotor, nos damos cuenta de que el valor del suelo<\/strong> es pr\u00e1cticamente nulo. <\/p>\n

La viabilidad de los desarrollos urban\u00edsticos<\/strong><\/h2>\n

Entonces, \u00bfc\u00f3mo logramos que un terreno sea viable? La respuesta radica en otorgarle una mayor edificabilidad. Si el promotor puede vender m\u00e1s metros cuadrados, los n\u00fameros empezar\u00e1n a cuadrar. Algunos pueden llamarlo especulaci\u00f3n, pero yo prefiero verlo como realismo. No se trata simplemente de regalar metros cuadrados, sino de hacer que un proyecto urban\u00edstico sea econ\u00f3micamente viable. De hecho, cuando se planifica un Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana<\/strong> (PGOU), se realiza teniendo en cuenta su viabilidad econ\u00f3mica y se incluye una detallada memoria econ\u00f3mica. Sin embargo, cuando nos encontramos con planes desarrollados hace a\u00f1os, como el caso de C\u00f3rdoba en 2001, las cifras y previsiones incluidas en ellos resultan completamente desfasadas en relaci\u00f3n con la realidad actual. <\/p>\n

PAU-O3.<\/em> <\/p>\n

Los beneficios para el municipio<\/strong> tambi\u00e9n son considerables. No solo se trata de que los propietarios de los terrenos encuentren rentabilidad en sus inversiones, sino que el propio municipio se beneficia de las actuaciones urban\u00edsticas. Por un lado, se generan oportunidades econ\u00f3micas intr\u00ednsecas a trav\u00e9s del desarrollo urbano. Por otro lado, se requiere que los promotores cedan un porcentaje (generalmente un 10%) del suelo desarrollado para el aprovechamiento p\u00fablico. Adem\u00e1s, el aumento de la edificabilidad puede conllevar beneficios adicionales, como la vinculaci\u00f3n de estos incrementos a la construcci\u00f3n de viviendas<\/strong> de protecci\u00f3n oficial (VPO) o a la implementaci\u00f3n de determinadas infraestructuras.<\/strong> <\/p>\n

Un beneficio tangible, que personalmente me ha llamado siempre la atenci\u00f3n, es la creaci\u00f3n de vida en los barrios.<\/strong> Cada vez m\u00e1s nos encontramos con barrios fantasma, meros dormitorios donde parece que no vive nadie y donde debemos depender del autom\u00f3vil para realizar casi cualquier actividad en estas zonas de expansi\u00f3n urbana. En contraste, un barrio con una alta edificabilidad y una mayor densidad habitacional estar\u00eda lleno de gente, lo cual implicar\u00eda negocios activos y una mayor actividad empresarial en los locales comerciales. <\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo afecta a C\u00f3rdoba?<\/strong><\/h2>\n

Analizando casos concretos en C\u00f3rdoba<\/strong>,<\/strong> encontramos tanto ejemplos del pasado como del presente. En el pasado, hemos consumido suelo en nuevos barrios con edificaciones de planta baja m\u00e1s cuatro pisos. Un caso representativo es el de Nore\u00f1a<\/strong>, que siempre me ha hecho reflexionar sobre c\u00f3mo podr\u00eda haber sido un barrio mucho mejor si hubiera tenido una mayor edificabilidad. \u00bfY qu\u00e9 decir de los par\u00e1metros relacionados con zonas verdes, aparcamientos y equipamientos? Sin duda, requerir\u00edan una reevaluaci\u00f3n y un redimensionamiento. Incluso podr\u00edamos disminuir la cantidad de equipamientos, ya que actualmente un porcentaje significativo del solar de la antigua Nore\u00f1a permanece sin uso en m\u00e1s del 70% de su superficie. Y, sin lugar a dudas, habr\u00eda espacio para muchos m\u00e1s negocios en los locales comerciales. En cuanto a las zonas verdes, en el Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana (PGOU) se encuentra un \u00e1rea extensa en la parte trasera del campo de f\u00fatbol del Don Bosco y de los edificios de la Diputaci\u00f3n en el Figueroa, la cual deber\u00eda haber sido desarrollada y no continuar siendo un espacio bald\u00edo. <\/p>\n

La viabilidad de los desarrollos urban\u00edsticos trae beneficios para los municipios.<\/h3>\n

En el presente, podemos observar situaciones similares en el caso de Levante<\/strong>, donde se han establecido cargas urban\u00edsticas que resultan pr\u00e1cticamente inviables en la actualidad. \u00bfC\u00f3mo podr\u00edamos solucionarlo? Aumentando la edificabilidad, otorgando a los responsables del desarrollo urbano la oportunidad de construir m\u00e1s metros cuadrados. Esta problem\u00e1tica afecta a muchos otros casos, como el Plan de Actuaci\u00f3n Urban\u00edstica (PAU) O-4 o el Plan Parcial (PP) O-2, los cuales, seguramente, no se estar\u00edan enfrentando a tantas dificultades para iniciar las obras.<\/strong> <\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n sale ganando?<\/strong><\/h2>\n

Algunos podr\u00edan argumentar que m\u00e1s metros cuadrados significan mayores beneficios para los promotores. Si bien es cierto, como mencion\u00e9 anteriormente, tambi\u00e9n hay m\u00e1s cesiones al municipio y, sobre todo, m\u00e1s oferta en el mercado<\/strong>. Y con una mayor oferta, los promotores se ver\u00e1n obligados a competir, y \u00bfc\u00f3mo lo har\u00e1n? A trav\u00e9s del precio. En \u00faltima instancia, todos saldremos beneficiados. <\/p>\n

San Jer\u00f3nimo II.<\/em> <\/p>\n

En resumen, es crucial repensar y reevaluar la edificabilidad<\/strong> en el contexto del desarrollo urbano. Al otorgar una mayor edificabilidad, podemos lograr la viabilidad econ\u00f3mica de los proyectos, generar beneficios para el municipio, revitalizar los barrios y fomentar una mayor actividad empresarial. Es hora de dejar de lado los enfoques conservadores y explorar nuevas posibilidades que impulsen un desarrollo urbano<\/strong> m\u00e1s equilibrado y sostenible. <\/p>\n<\/div>\n